La tassa per chi vende un immobile ristrutturato col Superbonus
La misura pensata per scoraggiare le vendite speculative e fare in modo che le detrazioni fiscali vengano effettivamente utilizzate per migliorare l'efficienza energetica di case e appartamenti
Chi vende un immobile ristrutturato usufruendo del Superbonus 110 per cento prima che siano passati 10 anni dall'intervento dovrà pagare una maxi tassa. La nuova imposta prevede un pagamento, a scelta del contribuente, dell’imposta sostitutiva del 26% o secondo le aliquote progressive Irpef, in genere meno convenienti, su tutto il guadagno realizzato rispetto al valore di acquisto. La misura è stata pensata per scoraggiare le vendite speculative e fare in modo che le detrazioni fiscali vengano effettivamente utilizzate per migliorare l'efficienza energetica di case e appartamenti.
Sono previste alcune eccezioni, che riguardano per esempio gli immobili ereditati, per successione o donazione, e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Se si è beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, e quindi non si è sostenuto, in tutto o in parte, alcun esborso economico, non si tiene conto tra i costi delle spese beneficiate dal Superbonus del 110% solo se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione. Invece se questo termine è trascorso le spese vengono conteggiate al 50% sempre entro il limite dei 10 anni precedenti la cessione. In caso di detrazione nella dichiarazione dei redditi, invece, tutte le spese possono essere prese in considerazione. È previsto poi che per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sia rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat.
Veniamo ai conti quindi. Per una casa comprata a 100mila euro e rivenduta dopo tre anni a 140mila euro la plusvalenza soggetta a tassazione sarà di 40mila euro. E dunque la somma da versare all'Agenzia delle Entrate sarà di 10.400 euro. In realtà l'importo reale sarà più basso perché la legge stabilisce che il prezzo di partenza per calcolare la plusvalenza sia "aumentato di ogni costo inerente al bene medesimo". Ciò significa che ai nostri 100mila euro possiamo ad esempio aggiungere i costi del notaio, oppure le imposte pagate al momento dell'acquisto e le spese di ristrutturazione. Ipotizzando che tra tasse, notaio e ristrutturazione i "costi inerenti al bene" siano pari a 20mila euro, la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto non sarà più di 40mila euro, ma "solo" di 20mila (140.000-120.000). Di conseguenza, la somma da versare alle Entrate sarà pari a 5.200 euro.